Von Landverkauf und Bankbesuchen

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Am ersten Tag in SFLU hatten wir Besuch von Bekannten. Nach Filipino-Time kreuzten sie auf. Eine Stunde später als geplant. Da musste meine Frau erst einmal „resettet” werden, d. h., ihr Pünktlichkeitsdenken musste abgeschaltet werden.

Eigentlich ging es um den Verkauf unseres Landes. Da man mich eher als nicht existent ansah und Ilocano sprach, beschäftigte ich mich mit dem 25-jährigen Sohn, einem arbeitslosen Collegeabsolventen.

Worüber spricht man mit einem jungen Filipino? Ihr ahnt es schon: über Smartphones, Smart/Globe, GCash, Max Verstappen und seine Eltern, die mit den neuen Techniken nicht zurechtkommen. :joy:

Da wir schon einmal beim Thema waren, bat ich ihn, mir ein GCash-Konto einzurichten. Es klappte dann auch, ich muss nur noch mein Selfie übermitteln. Man hat mich aber erst einmal für 24 Stunden „on hold“ gesetzt, wegen zu vieler vergeblicher Selfie-Versuche zur Identifikation. :see_no_evil_monkey:

Zu Smart meinte er, dass Smart in La Union eigentlich gut abgedeckt sei, aber Globe generell auf den Philippinen besser wäre.

Eigentlich stand heute unser Landtitel-Check bei der „Registery of Deeds” auf dem Programm. Dies wurde uns aber strengstens abgeraten, wegen mir. Der Check könnte teuer und langwierig werden.

Also gingen wir testweise zu einer Immobilienagentur und hörten uns deren Geschichte und Konditionen an. Eigentlich soll das Land an den Ehemann der verstorbenen Freundin meiner Frau übergehen. Der reist aber erst in zwei Tagen aus den USA an. Also arbeiteten wir schon mal Plan B ab.

BDO traf es dann auch noch. Ein Account musste her, wegen der Überweisung der Verkaufssumme. Anscheinend eröffnet BDO Konten für solche Transaktionen für Ausländer. Mal schauen, was dabei herauskommt.

BDO war eine Herausforderung. Sie wollten uns eigentlich helfen, aber die SC-Karte meiner Frau war nicht passkonform, d. h. die Namen auf beiden Ausweisen stimmten nicht überein. Die Chefin meinte, dass wir eine Baranguay-Clearance und eine neue SC-Karte benötigen würden.

Nach einer Stärkung zogen wir zur Baranggay-Halle und erhielten die erhoffte Clearance. OSCA verweigerte jedoch die Erstellung einer neuen SC-Karte und deren Chefin meinte, BDO solle einfach ihren Job machen und einen Kabayan-Savings Account erstellen.

Also gingen wir mit der Clearance und der alten SC-Karte wieder zur BDO. Die BDO-Chefin war nicht begeistert, ordnete aber die Kontoerstellung an. Nach geschätzt 90 Minuten und einigen Zetteln später lag sie vor uns: die BDO-ATM Debitkarte. Zusätzlich gab es einen kostenlosen Online-Bankingkurs für Frauchen.

Mission accomplished … :joy:

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Über das BDO Kabayan Savings Account weiss Gemini folgendes:

Das BDO Kabayan Savings ist ein spezielles Sparkonto der philippinischen Bank BDO Unibank, das primär für philippinische Staatsbürger im Ausland (Overseas Filipino Workers - OFWs) und deren Angehörige entwickelt wurde.
Es dient vor allem dazu, Überweisungen aus dem Ausland (Remittances) sicher und kostengünstig auf die Philippinen zu transferieren.
Die wichtigsten Merkmale im Überblick

  • **Kein Mindestguthaben (Zero Maintaining Balance): Solange mindestens einmal alle zwei Jahre eine Überweisung aus dem Ausland auf das Konto eingeht, fällt keine Gebühr für die Unterschreitung eines Mindestguthabens an.
  • Geringe Ersteinzahlung: Das Konto kann bereits mit einer Einzahlung von 100 PHP (für Peso-Konten) oder 100 USD (für Dollar-Konten) eröffnet werden.
  • Zusatzleistungen: Kontoinhaber können unter bestimmten Voraussetzungen eine kostenlose Lebens- und Unfallversicherung erhalten.
  • Dokumentation: Man erhält in der Regel sowohl ein Sparbuch (Passbook) als auch eine ATM-Karte (Debitkarte) für den Bargeldabzug an Automaten.
    Warum ist es besonders beliebt?
    Für Filipinos, die in Ländern wie Deutschland, den USA oder im Nahen Osten arbeiten, bietet das Konto handfeste Vorteile:
  • Einfacher Geldversand: Es ist direkt mit dem globalen Remittance-Netzwerk der BDO verknüpft, was die Gebühren senkt und die Geschwindigkeit erhöht.
  • Kreditwürdigkeit: Ein aktives Kabayan-Konto erleichtert es OFWs später, bei der BDO Kredite für Häuser (Home Loans) oder Autos (Auto Loans) auf den Philippinen zu beantragen.
  • BDO Pay: Das Konto kann mit der BDO Pay App verknüpft werden, um Rechnungen auf den Philippinen direkt vom Ausland aus zu bezahlen.
    Kontoeröffnung
    Die Eröffnung ist heute oft online über die Website der BDO möglich. Man benötigt dazu einen gültigen philippinischen Pass und muss in der Regel einen Video-Call zur Identifizierung durchführen. Die physische Karte oder das Sparbuch müssen jedoch meist in einer Filiale auf den Philippinen abgeholt werden (oft durch bevollmächtigte Angehörige oder beim nächsten Heimaturlaub).

Hinweis: Wenn zwei Jahre lang keine Auslandsüberweisung eingeht, wird das Konto automatisch in ein reguläres Sparkonto umgewandelt, für das dann ein Mindestguthaben (meist 2.000 PHP) erforderlich ist.

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Da habt Ihr noch Glück gehabt. Nicht selten wollen Banken zwei unabhängige Nachweise über den Wohnort haben. Zum Barangay-Clearance z.B. noch die letzte Stromrechnung.

Warum Ihr nicht zum Registry of Deeds gefahren seid, um Euch eine Certified true copy of title zu holen, erschließt sich mir nicht. Die ist erstens für den Käufer wichtigt, denn nur so lässt sich feststellen, dass das Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs z.B. nicht mit einer Hypothek belastet ist (ein sagen wir mal zwei Jahre alter „clean“ Title ist insofern völlig wertlos. Zudem will das Finanzamt (BIR) die Certified true Copy of Title sehen und stellt ansonsten kein „CAR“ aus (certificate authoring registration).

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Zu Punkt 1:

Wir haben vor der BDO SFLU in 2 anderen Filialen Infos eingeholt (Manila & AC). Sie gaben einheitliche Aussagen, und es war uns auch klar, dass es nicht klappen könnte. Auch dafür gab es einen Plan B.

Zu Punkt 2:

Das Rätsel wird nach Ankunft des US Filipinos gelöst. Bekannte und die Agentur rieten erst einmal vom Besuch des „Registers of Deeds“ ab. :grinning_face: … ist aber nichts schlimmes, es braucht halt den Rückkehrer … :wink:

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Genau so.
Kostet ein paar 100 Pesos und dauert je nach Besucherzahl Minuten, oder kann später abgeholt werden.

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Glaube so nennt sich unsers auch, müsste nachgucken…

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Das hat bei meiner Frau genau so funktioniert! Aus D heraus das Konto eröffnet!

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Sonntag in Vigan. Trubel und Touristen, dazu Filipino Family Day.

Da wir montags nach Norden wollten und unser Bargeld unter unser persönliches Sicherheitslimit gefallen war, planten wir noch einen Besuch bei einem BDO-Geldautomaten. Leider waren die Geldautomaten „ausgeraubt“ oder gaben nichts Gescheites mehr her.

Also ging es einen Tag später, vor der Abreise, wieder zur Bank. Nach der morgendlichen Auflockerungsgymnastik der BDO-Angestellten wurde die Filiale geöffnet und wir erfuhren, dass die Geldautomaten viel später gefüllt werden sollten. Eine Barabhebung in der Filiale war auch nicht möglich, da wir zwar die ATM-Karte, aber nicht das Passbook des Kontos bei uns trugen.

Wir suchten einen abgelegenen Geldautomaten einer anderen Bank auf und zogen 10.000 Php mit der Wise-Karte ab.

Wieder was dazugelernt: Sonntags / Montags gibt es viel weniger Bargeld und das Passbook ist wichtig. :joy:

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Mitte / Ende des Monats kann das auch vorkommen, wenn alle Gehalt bekommen. Betrifft aber irgendwie immer nur BDO :thinking:

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Muss wohl…

denn ich habe vom ATM meiner BPI-Filiale mitten in der Altstadt von Vigan City am selben Sonntag trotz der üblichen Touristenschwemme (von zumeist einheimischen Besserverdienern) und des gerade stattfindenen „Ilocos Sur Festivals“ mit meiner Debitkarte anstandslos den gewünschten Maximalbetrag ausgezahlt bekommen…

Bild: Google Maps
Bild: Google Maps1360×765 252 KB

Da wäre mir das Kätzchen ja unerwartet fast in die Arme gelaufen… :smiling_face_with_sunglasses:

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Das Kätzchen war außerhalb seiner gewohnten Spielwiese unterwegs und durch einige Hindernisse auf dem Streunerweg abgelenkt. Traurig schaute es auf vier unpässliche BDO-Automaten.

Doch Wise lässt das Kätzchen nicht im Stich: In Vigan gibt es heute Paella (laut Bedienung die Spezialität des Hauses). :grinning_face:

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Zurück zum Thema …. :wink:

Der Tag, an dem der Landtitel geklärt wird, rückt näher. Am Tag der Beerdigung der Freundin meiner Frau treffen wir den Ehemann und die gesamte Familie u.a. auch unsere Trauzeugen vor 42 Jahren. Die Asche der Verstorbenen wird verstreut.

Unser Land wurde in einer gemeinsamen Transaktion (Simultaneous Sale) mit zwei gut definierten Parzellen sehr günstig gekauft, d. h., ein Teil gehört meiner Frau und ein Teil der Freundin, resp. nun den Erben.

Die Dokumente mussten beim Notar noch einmal korrigiert werden, da es einige Unstimmigkeiten seitens des Verkäufers gab.

Der Titel sollte erstellt werden, ob das aber durch den Tod der Freundin geschah, wissen wir immer noch nicht. Ob ihr Ehemann das aufklären kann, wissen wir auch nicht, denn er weilte zum Zeitpunkt des Kaufs als OFW in Saudi-Arabien und ist erst kürzlich in Rente gegangen. Traurig ist nun aber, dass er nach Jahrzehnten der Arbeit ausserhalb der Philippinen seine Frau so schnell verlor.

Unser Land war für den inzwischen verstorbenen Bruder meiner Frau gedacht. Nach dessen Tod waren sich die Freundinnen einig, dass wir unseren Teil an sie verkaufen sollten. Dies hängt nun in der Luft. Der Preis ist durch die Infrastruktur explodiert, beispielsweise durch die nahegelegene SM Mall sowie die San Juan Bypass Road. Auch kommen Erbschaftssteuer auf ihn zu, sodass er wahrscheinlich gar nicht zum Kauf in der Lage ist.

Laut einer Immobilienagentur (Plan B) und Bekannten in La Union sollte der Verkauf in La Union auch ohne Titel, sollte dies der Fall sein, kein Problem darstellen und ohne Schwierigkeiten über die Bühne gehen. Alle Ausgaben würden dann halt vom Verkaufspreis abgezogen, sodass wir nach dem Verkauf netto herausgingen und einen „Rabatt” gewähren müssten.

Das kürzlich erstellte BDO-Konto würde als Geldlagerung dienen.

Eine typisch philippinische Geschichte halt. Es bleibt spannend.

Vom 13 - 17/2 werden die Würfel fallen … :sweat_smile:

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Sorry Leute, die Paella Diskussion habe ich leider anstatt in ein neues Thema in eine Message verwandelt … bei klarem Kopf versuche ich die neu zu erstellen … Mäuseklavierproblem

Die 11 Posts sind in Arbeit, aber nicht jetzt … :sweat_smile:

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Was möchtes Du konkret wissen, was Euren geplanten Landverkauf in der spezifischen Situation betrifft?

Wenn ich es richtig verstehe, weisst Du selbst nicht wo Ihr steht. Insofern, erst einmal eine True Copy of Title beibringen, wie zuvor bereits vorgeschlagen.

Die Agentur würde ich vergessen. Man muss auf den Philippinen unterscheiden zwischen dem privatrechtlichen Kaufvertrag „Deed of Absolute Sale“ und dem anschließenden öffentlich rechtlichen Eigentuns/Title übertrag.

Keine Ahnung, ob es es Anwälte gibt, die eienen Deed of Sale ohne Vorlage einer Certified true Copy of Title beurkunden - vermutlich schon, da er ja nur den privatrechtlichen Kaufvertrag im Hinblick auf die übereinstimmende Willenserklärung der Parteien bestätigt (so mein Laienhaftes Verständnis).

Ich würde mich auf so etwas weder als Verkäufer und erst Recht nicht als Käufer einlassen.

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Ja, jeder Notar macht einen Deed of Sale.
Finger weg von Agenturen aller Art.

Ich würde, sofern überhaupt Geld da ist, eine Vollmacht für den Käufer machen lassen, eine SPA, spezial Power of Attorney, in der steht, dass er mit dem Lot machen kann, was er will, auch es an sich selbst übertragen.
Diese SPA dann gegen die Summe für das Lot.
Damit hat er Verfügungsgewalt, kann alles in Ruhe in die Wege leiten und ihr seit sofort raus.
Ein deed of sale kann zusätzlich ohne Eintrag in die Notarrolle gemacht werden. Damit läuft die Frist für die Capital gain tax noch nicht an.

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So in etwa stelle ich es mir auch vor … :grinning_face: …

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Gestern haben wir unser Land an der San Juan Bypass Road in SFLU besucht. Wie wir nun wissen, ist das Land „Untitled” und die Familie der verstorbenen Freundin nicht an einer Übernahme interessiert. Es fehlt ihnen wahrscheinlich an den finanziellen Mitteln. Wie oben beschrieben, konnte der Titel aufgrund von Gesundheitsproblemen und dem plötzlichen Tod nicht umgesetzt werden.

Diese Aufgabe werden wir nicht übernehmen, da das Land für uns nutzlos ist und wir kein weiteres Geld ausgeben wollen.

Wir werden morgen eine Vollmacht (SPA) beim Anwalt ausstellen lassen. Da uns damals bewusst war, dass die Investition als Verlust abgeschrieben werden würde, geht es uns nun nur noch darum, wie wir da rauskommen. Wir haben nicht vor, dort weiteres Geld zu investieren oder weitere Urlaube daran zu hängen.

Selbst mit Untitled Land sollte der Anfangsinvestment dank des Infrastrukturbooms (Kaufpreis x5) zurückzugewinnen sein.

Das Land soll nicht über eine Agentur, sondern über eine Bekannte verkauft werden, die in der Baranguay tätig ist und uns vor Ort viele Dinge regelt. An sie soll die Verkaufsprovision gehen. Ich denke, so profitieren beide Seiten – eine Charity der besonderen Art. :grinning_face:

Laut allen Quellen ist der Verkauf von „Untitled Land” in Nordluzon sehr üblich. Es dauert halt etwas, da Banken nicht so schnell Geld in solche Projekte stecken wollen.

Wir haben Zeit und sind nicht auf das Geld angewiesen. Das Kapitel „SFLU“ soll aber sein Ende finden … :sweat_smile:

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Der „Special Power of Attorney” zwecks Landverkauf.

Da wir Ende des Monats die Philippinen verlassen und unser Land noch einen Käufer sucht, besuchten wir eine alte Studienfreundin meiner Frau, die Anwältin ist.

Wir wurden hier recht gut beraten und das SPA wurde mit den notwendigen Restriktionen unserer privaten Brokerin vor Ort, ihrer Handlungsfähigkeit, dem Net-Mindestpreis und den Banktransfers festgelegt. Die Kanzlei überwacht unsere geschäftlichen Interessen.

Die Dauer betrug neben den privaten Gesprächen eine Stunde.

Der Preis für das SPA betrug 2.500 PHP.

Wir wurden auch über die Preisentwicklung in der Gegend recht gut beraten.

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Was mich (nicht) wundert ist die Tatsache, dass auch Untitled Land so einfach verkauft werden kann und dies wohl öfters vorkommt.
Ich würde dies selbst nicht machen - da stehen die Eigentumsverhältnisse ja in den Sternen.

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Auch wenn das etwas überraschend scheint, und laut der Anwältin, ist dies der Standard in La Union und der Ilocos Region. Dies hatten wir vorher auch von der Agentur gehört. Genauso klang es bei unseren Bekannten.

Ich fragte auch, ob es Abstriche im Kaufpreis durch „Untitled land“ gäbe? Die Antwort von beiden anwesenden Anwälten war ein klares „Nein“.

Die Senior Anwältin hat meiner Frau die Legalisierung des Verkaufs auf Ilocano erklärt. Da war ich raus. :joy:

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