Hier geht es nun um all die Schritte, aber auch Fallstricke, die es zu beachten gilt, sobald ihr euer Traumhaus oder -grundstück gefunden habt und es nun kaufen und rechtlich gesichert besitzen wollt.
Wie auch schon zuvor erwähnt, ihr könnt wohl ein Haus oder Condo kaufen, nicht aber ein Grundstück. Dies kann nur über und unter den Namen eures Lebenspartners / Lebenspartnerin erfolgen oder einer anderen Person oder Firma (wovon ich mal abraten würde).
So – Ausgangspunkt ist: das geeignete Objekt ist (eigentlich) gefunden und die wesentlichen Dokumente werden geprüft, damit man sich auch sicher ist, das man das Objekt auch später so nutzen kann, wie eigentlich geplant.
Warum eigentlich? Hier kann es noch einige Überraschungen geben, die einen dann vom endgültigen Kauf des Objektes abhalten – und nun kann es teilweise etwas langatmig werden, aber ich versuche so genau wie nur möglich die möglichen Fehlerquellen zu beschreiben.
Was sollte also zuerst gecheckt werden, bevor man irgendwelche Papiere, Reservierungen, Vorverträge oder was auch immer unterschreibt oder ein sogenanntes Down-payment leistet.
- Den Grundstückstitel
Und hier den absolut (!!!) aktuellen Titel. Den sogenannten „Certified True Copy of Title”. Diesen gibt es beim “Register of Deeds”, sollte aber eigentlich vom Grundstücksverkäufer aktuell besorgt werden.
Gibt es nur einen älteren Titel, dann kann man ihn sich beim Register of Deeds selbst besorgen, oder beauftragt seinen Notar, dies zu tun – für ihn ist das ein Alltagsgeschäft. Aber auch seinen Makler – sofern man einen hat, kann man damit beauftragen – Hauptsache man hat einen wirklich aktuellen Titel, den nur mit diesem aktuellen Titel kann man auch herausfinden, ob das Haus/Grundstück mit einer Hypothek belastet ist oder ob weitere Rechte (z.B. Wegerechte für die Nachbarn) eingetragen sind.
Bei bereits bebauten Grundstücken / Hauskauf sollte „improvement“ auf dem Titel vermerkt sein, es gilt aber auch die Formulierung „with all improvements“.
Es gibt verschiedene Arten von Grundstücktitel.
1.) Einen ganz normalen „Certified True Copy of Title”, mit allen notwendigen Angaben, nur ein oder mehrere, aber bekannte und verkaufswillige (lebende Eigentümer), mit dem dazugehörenden Vermessungsplan und der Beschreibung, das es sich um ein „residential lot“ handelt und im allerbesten Fall auch noch eine
„HLURB License to Sell“ – dann hier aufhören zu lesen und mit dem nächsten Kapitel weiter machen.
Falls nicht, dann geht’s hier weiter:
2.) Mother Title
Oft hat der Verkäufer nur einen sogenannten „Mother-Title“. Das heißt in der Regel, dass das Grundstück per Eintrag im Register of Deeds (meistens) nur einer Person gehört und oft kommt es vor, das diese Person schon gar nicht mehr lebt.
Das Grundstück ist innerhalb der Verwandtschaft (aber nicht im Register of Deeds) in einzelne Parzellen aufgeteilt, die von dem jeweiligen „inoffiziellen“ Grundstückseigentümer genutzt werden. Somit hat man es eigentliche mit einer Art von Erbengemeinschaft zu tun. Hier gibt es verschiedenste Fallstricke, die je nach Sachlage wohl nicht den Kauf als solchen, aber spätestens die Umschreibung des Titels auf einen selbst erschweren, verzögern oder manchmal auch unmöglich machen kann.
Hier eine kurze Auflistung der häufigsten Fallstricke:
a.) Der im Titel genannte Grundstückseigentümer lebt nicht mehr und kann somit
auch nicht einen rechtskräftigen Kaufvertrag unterschreiben und auch nicht die notwendigen Papiere auf dem Register of Deeds.
Nach dem Erbrecht gehört nun das Grundstück allen Erben zusammen, aber um Kosten zu sparen, haben sie nie eine Umschreibung des Titels auf einen oder alle Erben vorgenommen, d.h. auch keine Teilung vorgenommen.
All dies muß nun nachgeholt werden und das kann richtig Zeit kosten.
Kauft man das gesamte Grundstück ist es noch etwas einfacher, als wenn man nur einen Teil des Grundstückes von einem der Erben erwirbt.
Beim Kauf des gesamten Grundstücks muss „nur“ der Mother Title auf einen Titel der jetzigen Eigentümer erfolgen. Aber das nur ist hier relativ – es kann u.U. Jahre dauern, bis die Erben sich alle zusammengerauft haben, alle ihre Steuern und Gebühren gezahlt haben und alle auch alle Papiere unterschrieben haben.
Beim Kauf eines Teilgrundstückes des durch einen Mother Titles beurkundeten Grundstücks, wird es richtig tricky. Denn nun müssen einzelne Titel erstellt werden, d.H. eine offizielle Teilung mit Vermessung, Aufteilung des Grundstückes in Teilgrundstücke und Erstellung neuer Titel der Teilgrundstücke auf den jeweils jetzigen Eigentümer erstellt werden.
Habt ihr so einen Fall – Finger weg – das dauert extrem lang und ihr könnt euch bis zum Ende des Prozesses nicht sicher sein, ob das euch zuvor angebotene Grundstück auch hinterher genau das beurkundete ist.
b.) Der im Titel genannte Grundstückseigentümer lebt noch und könnte eigentlich den Kaufvertrag unterschreiben. Hier muss dann aber geklärt werden, ob er nach dem Erbrecht auch wirklich der alleinige und einzige Eigentümer ist oder es eigentlich mehrere Erben gibt und wie unter Punkt 1.) beschrieben, sie aus Kostengründen nie eine ordentliche Aufteilung und Beurkundung der geerbten Grundstücksanteile haben vornehmen lassen.
Mehr zum Mother-Title hier:
3.) CLOA-Title
Ein CLOA oder Certificate of Land Ownership Awards ist ein Dokument zum Nachweis des Eigentums an dem Land, welches dem Begünstigten vom Department of Agrarian Reform (DAR) gewährt oder zuerkannt wurde. Es handelt sich überwiegend um Agrarland, welches sowieso Bebauungsrestriktionen hat und es gibt verschiedenste Auflagen, die einen Weiterverkauf frühesten 10 Jahre nach Erstellung des Titels des CLOA-Begünstigten erlauben und dies auch nur sehr eingeschränkt. Außerdem aufpassen (!) – das Datum des Erhaltens des CLOA’s ist meistens nicht das Datum des Erhaltens des Landtitels – dieses Datum kann viel später liegen.
Wie auch immer, solltet ihr doch ein Grundstück mit einem CLOA-Title kaufen wollen, immer die notwendigen Genehmigungen des DAR einholen und dann erst kaufen und bezahlen.
Und mit der Genehmigung des DAR ist noch nicht zu 100 % sicher gestellt, das ihr nun darauf auch bauen dürft. Hier könnte auch noch die Bescheinigung der LGU (Local Government Unit) über die Umklassifizierung von Agrarland in Wohnland notwendig sein.
Mehr zum CLOA-Title hier:
4.) Subdivision
Oft werden auch Subdivision-Grundstücke zum Kauf angeboten.
Während bei den großen Subdivision-Anbietern in der Regel davon auszugehen ist (trotzdem checken), das alle notwendigen Unterlagen und Genehmigungen vorliegen, gibt es aber auch viele Subdivision-Projekte, bei denen man genauer hinschaue sollte, da hier oft landwirtschaftliche Grundstücke in kleinen Stücken zu Wohnzwecken verkauft werden – oft auch YUTA-DATA-DATA (Lot for Installment) genannt.
Bei einem Kauf auf Installment – also Ratenkauf – bekommt ihr den Titel immer (!) erst nach Bezahlung der letzten Rate auf euch ausgestellt. Und hier, oder auch schon bei der Beantragung für das Bebauen, hat schon manch einer – vor allem bei sogenannten Subdivisionprojekten – bitteres erleben müssen, meist, das der Titel nicht auf ihn übertragen werden konnte oder die Genehmigung für den Bau nicht erteilt werden konnte, da der Verkäufer nicht alle notwendigen Genehmigungen zuvor eingeholt hat.
Was muss man hier beachten?
a.) Den Title überprüfen. Er muss die Gesamtfläche des größeren Grundstückes und die Gesamtfläche der zu erwerbenden Teilfläche enthalten.
Darüber hinaus eine geprüfte und genehmigte Karte aus der die Unterteilung des Gesamtgrundstückes hervorgeht (inkl. Flächen für die Zufahrtstraßen, etc).
Außerdem eine Kopie für jedes kleine Grundstück, welches sich auf dem Gesamtgrundstück befindet.
Auch muss man prüfen, das sein Grundstück nicht ganz oder teilweise in einem nicht verhandelbaren Bereich zur Umwandlung oder Neuklassifizierung gemäß AO 20 (1992) fällt.
b.) Für das unterteilte Grundstück muss eine Bescheinigung der LGU (Local Government Unit) über die Umklassifizierung von Agrarland in Wohnland vorhanden sein.
Hierbei werden die Grundstücke auch Zonen zugerechnet und in einigen Zonen gelten Baubeschränkungen (z.B. die Installation für Versorgungsleitungen für Wohnzwecke ist nicht gestattet)
c.) Auch die Pläne für das Entwässerungssystem, wie auch Zufahrtsstraßen, etc. müssen geprüft und vorhanden sein.
d.) Und last but not least: unbedingt darauf achten, das eine „HLURB License to Sell“ (HLURB = Housing and Land Use Regulatory Board) vorhanden ist. Dies License kann im Streitfall das entscheidende Dokument sein, da mit dieser Genehmigung ein gesetzlicher Schutz des Investments vorhanden ist und somit gerichtsfähig.
Mehr zu Subdivision / YUTA-DATA-DATA (Lot for Installment) hier:
Mehr zur HLURB License to Sell:
https://filipinohomes.com/blog/hlurb-license-to-sell-why-do-you-need-to-look-for-it/
5.) Co-Ownership Contract
Ja das ist möglich – das ihr (ich meine natürlich euer/eure Partner/in) einen solchen Vertrag abschließt und somit ihr Gemeinschaftseigentümer eines Gesamtgrundstückes oder -hauses seid. Aufwendiger als ein „normaler“ Kauf und hat weitere rechtliche Tücken: jeder Miteigentümer hat das Recht, seine „Früchte und Vorteile“ (komische philippinische Definition) zu veräußern, zu verpfänden, zu beleihen, oder gar durch eine andere Person in Anspruch nehmen zu lassen.
Sofern alles gut geht – geht’s gut. Aber wehe wenn – ich würde mich auf eine solche Konstellation nicht einlassen.
Anmerkung: Kaufverträge für Condo‘s sind in der Regel keine sogenannten Co-Ownership Contracts.
- Ob alle Steuern bezahlt sind
Ist die Grundsteuer (Real Property Tax) nicht bezahlt, wird es bis zur Begleichung sämtlicher Grundsteuerschulden auch keine Umschreibung des Titels geben.
Daher genau prüfen und den Verkäufer vor (!) Abschluss des Kaufvertrages dies machen lassen.
Bezahlt werden kann die Steuer in der sogenannten „Taxpayer’s Lounge“ der zuständigen LGU.
Zum Abschluss dieses Artikels:
Das Prüfen des Titels und aller damit zusammenhängenden Dokumente oder Angaben ist von größter Bedeutung.
Jede Kleinigkeit kann wichtig sein, um nicht Schiffbruch zu erleiden.
Was nützt einem das schönste Grundstück, wenn man nach Kauf feststellt, das es un-umschreibbare Ackerfläche ist und man nichts – gar gar gar nichts – darauf bauen darf.
Im nächsten Kapitel geht es dann um die Kaufabwicklung, Step by Step und den jeweiligen Kosten.
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