Vor Jahren kauften meine Frau und eine ehemalige Freundin zwei benachbarte Grundstücke in San Fernando, La Union. Unser Land war für den Bruder meiner Frau gedacht, der inzwischen verstorben ist. Für uns ist das Land nun nutzlos und es sollte dieses Jahr an die oben genannte Freundin verkauft werden. Leider ist sie inzwischen an Leukämie verstorben und ihre Familie scheint nun kein Interesse mehr am Kauf zu haben bzw. der Preis ist ihnen zu hoch.
Die Freundin hatte damals alle notwendigen Formalitäten, auch für uns, beim Notar erledigt.
Das Land befindet sich in San Fernando, La Union, an der neuen Bypass-Road nach San Juan. Größe: 400 m². Aufgrund der Lage soll das Land 4.000 PHP/m² wert sein (laut Auskunft der Anwohner). Dies wäre eine erhebliche Preissteigerung.
Da wir im Februar 2026 auf den Philippinen sind, auch zur Abwicklung des Verkaufs, würde ich gerne euren Rat zum Ganzen einholen:
Muss ein Notar bei der Transaktion dabei sein? (Kosten?)
Wie sieht der gesamte Verkaufsprozess aus?
Sind Immobilienagenturen zum Verkauf ratsam?
Wie erfolgt die Rückführung des Kaufpreises nach L? Wir besitzen kein Konto auf den Philippinen.
Andere Punkte?
Wie ihr seht, gibt es eine ganze Reihe von Fragen, aber mir bleiben ja noch 6 Monate bis zur Reise. Sollte es mit dem Verkauf nicht klappen, wäre es auch kein Beinbruch. Aber irgendwie muss ein Anfang her. Durch den Wegfall beider Personen müssen wir den Verkauf selbst in die Hand nehmen.
Hier ein paar Angaben aus meiner Spickzettelsammlung:
Ja unbedingt einen Notar einschalten, Kosten (bis zu) 1% - kann man manchmal etwas verhandeln.
Immobilienagenturen - denke mal ein schwieriges Thema auf den Philippinen. Viele sogenannte „Immobilienmakler“ haben nicht einmal einen Gewerbeschein. Diese Business Permit, wie aber auch eine PRC-ID sollte ein zugelassener Makler schon vorweisen können. Also bei zu beauftragenden Makler immer nach der PRC-ID Nummer fragen.
Ansonsten läuft halt viel über die diversen FB-Gruppen wie
Aber da muss man sich dann halt auch darum kümmern, oder jemanden haben, der sich darum kümmert.
Kosten für den Verkäufer: in der Regel zahlt der Verkäufer folgende Gebühren:
Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax ): 6% des Verkaufspreises
Dokumentenstempelsteuer (Documentary Stamp Tax ): 1,5% des Verkaufspreises, Zonenwerts oder Marktwerts (je nachdem, welcher Wert der höchste ist)
Die Übertragungssteuer in Höhe von 0,5 bis 0,75 - je nach Region und die Gebühr für die Eingentumsregistrierung in Höhe von 0,25% des Verkaufspreises, zahlt der Käufer.
Ja und zum Verkauf solltet ihr neben dem Certified True Copy of Title auch nachweisen können, das ihr die Property Tax bisher immer bezahlt habt.
Auch wird geraten, im notariellen Kaufvertrag sich vom Verkäufer zusichern zu lassen, dass er den Kauf mit eigenem Geld tätigt („Affidavit of Paraphernal Property“).
Auch wenn es häufig anders erwartet und auch gehandhabt wird, Capital Gains Tax trägt der Verkäufer (der Name der Steuer deutet schon darauf hin), documentary stamp Tax trägt der Käufer.
Es herrscht Vertragsfreiheit. Daher kann man festlegen, wer was zahlen soll.
Wir haben es immer den Käufer machen lassen,
damit wir keine Lauferei haben.
Die Capital gain Tax muss neuerdings in kurzer Frist nach der notariellen Beurkundung, deed of Sale , gezahlt werden.
Früher erst zum Titelübertrag.
Am Besten wäre Barzahlung beim Notartermin, alle Kosten zum Käufer, dann geht man ohne weitere Probleme aus der Kanzlei raus.
Entweder mit dem Geld zum Money changer und in € tauschen, oder ein Bankkonto eröffnen und von dort überweisen.
Oder einen Expat suchen, der Euro hat und Pesos braucht.
Auch für den Käufer.
Er ist sofort „Herr der Lage“.
Es gibt zahllose Fälle, wo der Titelübertrag scheitert, weil der Verkäufer seiner vereinbarten Pflicht zur Zahlung der Tax nicht nachkommt.
Der Käufer beisst sich in den A… und zahlt die Tax dann doch.
Ich habe nicht gesagt, dass man die Höhe der Tax nicht vom Kaufpreis abziehen darf.
Richtig, ich hatte ja auch geschrieben, dass das oft anders gehandhabt wird. Wir haben das beim Grundstückskauf auch alles selbst bezahlt. Allerdings haben wir den zu zahlenden Betrag (Capital gains Tax) vorher vom Kaufpreis abgezogen.
Steuerlicher Hinweis aus deutscher Sicht (nach Luxemburger StR ist es wohl ähnlich; vgl. Art 13 des DBA): ein Veräusserungs-Gewinn wäre gem. DBA in D steuerfrei und nur im Belegenheits-Staat PHP zu versteuern, abgegolten durch die dortige 6%ige Kapitalertragsteuer.
Allerdings (und das wird oft vergessen!) unterliegt der Gewinn bei unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland (und auch in Luxemburg) dem sog. Progressionsvorbehalt, muss also bei der Berechnung des deutschen Steuersatzes berücksichtigt werden.
Verwirrend für den Steuer-Laien. Ich dachte immer Immobilienveräußerungen sind nach 10 Jahren immer steuerfrei. Da scheint es wohl auf weitere Details anzukommen.
Sehr guter Hinweis… Hier geht es um das Zusammenspiel des höherrangigen DBA-Rechts mit dem nationalen Steuerrecht (§ 23 EStG). Ohne es im Detail geprüft zu haben, folgender Hinweis der KI auf die Schnelle..
Der Verkauf der Immobilie ist nach § 23 EStG in Deutschland steuerfrei, wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist (das gilt wohl auch im Luxemburger StR!). Aber nach dem DBA Deutschland–Philippinen gilt:
Das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen liegt ausschließlich bei dem Staat, in dem sich das Grundstück befindet (→ Philippinen).
Deutschland muss diesen Gewinn freistellen, da es auf das Besteuerungsrecht verzichtet.
ABER: Deutschland darf diesen steuerfrei gestellten Gewinn im Rahmen des sogenannten Progressionsvorbehalts(Art. 23 Abs. 3 Buchstabe a) Satz 2 DBA) bei der Ermittlung des Steuersatzes auf das übrige Welteinkommen berücksichtigen.
Wenn es in EU niemand erfährt, wird es auch keinerlei Bürokratie erzeugen.
Eine Mio Pesos ist gar kein so großer Haufen, wie man denkt. Eine Tüte reicht.
Gute Idee mit dem Expat, dafür müsste ich aber erst Vertrauen aufbauen. Einige meldeten sich schon bereit, allerdings wäre mir ein Banktransfer lieber.
Da ich mich ungern mit einer Tüte voller Tausender auf den Phils wochenlang bewegen möchte, hier mal ein paar theoretische Ideen, wie der Verkaufswert nach L transferiert werden kann.
Ich setze voraus, dass beim Transfers der Ursprung des Geldes nachgewiesen werden muss, sowohl bei der Versender-, sowie auch bei der Empfängerbank. Also ein Transfer der Gesamtsumme von ~20k€. Oder vielleicht einige Transaktionen unter 10.000 €
Frage 1: Welche PH-Bank kann Transaktionen mit einer EU Bank ermöglichen? Mit welchen Kosten muss ich rechnen?
Frage 2: Ich denke, dass z.B. Wise als Empfänger in den Philippinen ausscheidet, da ich kein eigenes Konto auf den Phils habe? Alle Bemühungen der Kontoeröffnung sind dort leider immer gescheitert.
Spaßig: Heute stellte ich dann fest, dass ich schon vor Jahren ein Wise Konto ( € & PHP) erstellte. Wegen Covid fiel ja alles flach, und ich hatte Wise komplett vergessen.
Es sollte kein Problem für deine Frau sein, ein Konto bei einer Phil. Bank zu eröffnen. BPI, PNB, Metro-Bank usw. können ganz simpel nach EU überweisen. Aktuelle Kosten anfragen. Sind wohl sehr unterschiedlich.
In Phils interessiert niemand, wo das Geld herkommt. Aber es lässt sich ja trotzdem leicht belegen.
In L weiss ich es nicht. In D. hatte mich meine Bank Mal angerufen, nachdem eine größere Summe vom Phil Konto meiner Frau ankam.
War völlig entspannt.
Beim nächsten Mal kam gar keine Nachfrage mehr.
Ich würde dir auch eine halbe Mio Peso abnehmen, bin aber in Cebu und nur bis Ende März.
Ich dachte man kann Wise auch als normalen „Bankakkount“ benutzen und sich Geld auf dieses Konto überweisen lassen. Habe einen Bekannten, der auch seine Freelancerrechnungen aus dem Ausland sich auf ein Wise-Konto bezahlen lässt.
Ist das nicht gefährlich ?