Wer als Ausländer oder Investor auf den Philippinen eine Immobilie sucht / kaufen will, stolpert im Grundbuch (dem Transfer Certificate of Title, kurz TCT) schnell über eine verwirrende Formulierung. Dort steht oft geschrieben: „containing an area of 1,000 square meters, more or less“ – zu Deutsch: „mit einer Fläche von 1.000 Quadratmetern, mehr oder weniger“.
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Da schrumpft dem deutschen Käufer, der zentimetergenaue Katasterämter gewohnt ist, erst einmal das Herz. Hat der Vermessungsingenieur hier gewürfelt? Keine Sorge – hinter der Klausel steckt keine Faulheit, sondern ein wichtiges philippinisches Gesetz, das Ihr Eigentum schützt.
Die Pauschalkauf-Regel: Sie kaufen Land, keine Mathematik
Im philippinischen Immobilienrecht gilt bei Standardverträgen meistens die sogenannte Lump-Sum-Rule(rechtlich: Cuerpo Cierto).
Das bedeutet: Sie kaufen ein konkretes, physisch umschlossenes Stück Land und keinen fixen Preis pro Quadratmeter. Wenn Sie den Kaufvertrag unterschreiben, erwerben Sie das Grundstück so, wie es vor Ihnen liegt – als Gesamtheit.
Der Zaun schlägt den Quadratmeter
In Deutschland ist die Quadratmeterzahl im Grundbuch heilig. Auf den Philippinen gilt laut der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (Supreme Court) ein ganz anderes Prinzip:
- Die Grenzen (Boundaries) stehen über der Fläche.
Entscheidend für Ihr Eigentum ist nicht die errechnete Zahl am Ende des Dokuments, sondern die exakte technische Beschreibung der Grundstücksgrenzen im TCT (die sogenannten Bearings und Lines). Wenn die gemessene Fläche und die physischen Grenzen widersprüchlich sind, setzen sich die Grenzen rechtlich immer durch!
Warum gibt es den „Mehr oder weniger“-Puffer?
Die Formulierung „more or less“ ist ein rechtliches Sicherheitsnetz mit historischem Hintergrund:
- Alte Messverfahren: Frühere Vermessungen mit einfachen Ketten oder Kompassen waren ungenauer als moderne GPS-Systeme.
- Keine Preiskorrekturen: Der Puffer verhindert, dass wegen ein paar Quadratmetern Abweichung sofort der Kaufpreis neu verhandelt oder der Vertrag ungültig wird.
- Rechtssicherheit: Ist das Grundstück am Ende 980 oder 1.020 Quadratmeter groß, bleibt der vereinbarte Pauschalpreis für beide Seiten bindend.
Fazit für deutsche Käufer:
Der physische Zaun und die echten Grenzen zählen mehr als die nackte Zahl.
Wichtiger Tipp für Investoren: Da Ausländer auf den Philippinen Land in der Regel nicht direkt auf eigenen Namen besitzen dürfen (sondern meist über Langzeit-Leasingverträge oder eine Corporation agieren), sollten Sie vor dem Kauf dennoch immer einen unabhängigen Geometer (Geodetic Engineer) beauftragen. Dieser prüft, ob die Zäune vor Ort auch wirklich exakt mit der technischen Beschreibung im TCT übereinstimmen.
Rechtliche Quellen
- Civil Code of the Philippines, Artikel 1542
- Grundsatzurteil: Del Prado vs. Sps Caballero (G.R. No. 148225)
