Hat schon mal jemand von Konsequenzen gehört, im Falle jahrelanger Nichtzahlung der jährlichen Grundsteuer für Grundstücke?
Für ein ehemaliges Lot, welches wir vor 11 Jahren verkauft haben, ist seither kein Centavo tax gezahlt worden.
Interessant auch, dass das Lot inzwischen weiter verkauft wurde, wie Investitionen darauf nahelegen und Nachbarn bestätigen.
Bei einer Titelübertragung wird ein Steuerrückstand abgefragt.
Es kann daher keinen Titelübertrag gegeben haben.
Somit dürfte meine Frau immer noch auf dem Titel stehen.
Eigentlich darf es auf den Philippinen höchstens eine 36 monatige Verspätung der Real Property Tax geben - dürfte es - this is philippines.
Danach kann es passieren, das das Grundstück sogar versteigert wird (§ 258, R.A. 7160) oder eine Zivilklage eingereicht wird (§ 260, R.A. 7160)., nicht sofort und passiert auch selten, kann aber passieren.
Der Steuerschuldner erhält eine „Notice of Delinquency“, also auf Beamtendeutsch: Zahlungsverzugsmitteilung.
Wenn der Eigentümer die Steuer bisher nicht gezahlt hat, wird das sehr sehr teuer für ihn:
Die Strafen für verspätete RPT-Zahlungen reichen von Zinsen bis hin zu Verwaltungsstrafen. Auf den Philippinen beträgt der Zinssatz für nicht bezahlte RPT 2 % pro Monat, kann aber bis zu maximal 72 % pro Jahr betragen. LGUs können außerdem Verwaltungsstrafen verhängen, die zwischen 25 % und 100 % des ausstehenden Steuerbetrags liegen können.
Mal Tante Google befragt:
Wenn der Käufer die Steuern auf dem Grundstück nicht bezahlt, wird der Eigentumswechsel auf den Philippinen nicht vollzogen. Der Verkäufer bleibt rechtlich der Eigentümer, bis die Übertragung im Grundbuchamt eingetragen ist. Der Verkäufer hat jedoch das Recht, rechtliche Schritte gegen den Käufer einzuleiten, um die fälligen Zahlungen zu fordern.
Ich nehme aber an, das hier die Transfer Tax gemeint ist - ist diese bezahlt, ist der Käufer Eigentümer und für die Real Property Tax verantwortlich.
Hat er diese aber nicht bezahlt, ist weiterhin deine Frau Eigentümerin, da ja kein neuer Titel ausgeben werden konnte und somit ist sie auch noch weiterhin für die RPT verantwortlich.
Sie kann sie wohl vor Gericht vom Käufer einklagen, aber wie dieses Spiel auf den Inseln läuft und wie lange das dauern kann, haben wir ja schon öfters mal gehört.
Ich würde auf der LGU prüfen lassen, ob der Käufer die Transfer Tax bezahlt hat.
1 „Gefällt mir“
Guter Hinweis. Nur aus Neugierde würden wir das mal machen.
Allerdings ist dafür die BIR zuständig.
Es geht uns in keinster Weise darum irgend einen Anspruch herbeizudeuten.
Das Lot ist damals komplett bezahlt worden.
Meine Frage geht ja in die Richtung eigener Erfahrungen. Die kann man auch als Käufer machen. Unangenehm, wenn man nicht genau geprüft hat, ob da noch Steuern offen sind.
1 „Gefällt mir“
Aber zu wissen, ob man rechtlich noch der Eigentümer ist und damit für die RPT verantwortlich, wenn der Käufer sie nicht gezahlt hat, ist wohl eher die Aufgabenstellung.
Es ist doch eher so, dass man mit der Unterschrift des deed of absolute sale beim Notar und der Quittierung des Kaufbetrags raus ist.
Inzwischen ist die Zahlung der capital gain tax innerhalb einer kurzen Frist vorgeschrieben. Das war damals noch nicht der Fall.
Aber auch da wird das schon wieder umgangen, wie wir selbst erlebt hatte.
Ein Lot welches auf Abzahlung verkauft wurde, war fertig bezahlt. Die Käufer baten darum, bei einem Notartermin zu unterschreiben, dass das Lot verkauft ist.
Auf dem abschliessenden Vertrag war kein Notarsdatum und kein Eintrag in die Notarrolle. Anfrage warum, der Notar sagte, dass dann die TAX innerhalb weniger Wochen fällig würde. Die Käufer hatten das Geld aber nicht. So wird der Vertrag „gelagert“, bis auf Abruf.
Da wir die Käufer und die Notarin seit ewig gut kennen, war uns das egal.
Man soll sich ja als Ausländer anpassen 
Weiss ich nicht, bin mir da nicht so sicher.
Für die Behörden ist der ehemalige Besitzer ja weiterhin Eigentümer, bis ein neuer Titel ausgestellt wurde. Somit eigentlich auch noch für die Zahlung der Steuern im Zweifelsfall zuständig.
Aufgrund des rechtsgültigen Kaufvertrages, könnte er - sofern er als noch Besitzer für die Steuer in Regress genommen wird - diese beim Käufer einklagen - hier wäre der Kaufvertrag dann ausschlaggebend. Für die Steuer aber der land title.
Es können auch noch weitere Steuerrückstände eine Umschreibung verhindern. Meine Frau hat ein solches „Problem“. Sie hatte vor 25 ein Grundstück gekauft. Der Verkäufer hatte dieses geerbt. Die Behörden verweigern bis heute das finale Umschreiben, da der Verkäufer die inheritance tax auf die geerbten Grundstücke nicht bezahlt hat. Wir zahlen aber seit 25 Jahren die Real Property tax. Alles Andere wie z.B. Capital Gains Tax wurde bezahlt.
2 „Gefällt mir“
Wie soll das über die Jahre angerichtet Chaos jemals aufgedröselt werden?
Es wird ja auch immer schlimmer mit jedem Todesfall und den zahlreichen Erben.
Es gibt aber auch Land ohne Titel.
Die Woche, also November 2025 haben wir für unseren aktuellen Besitz wieder die anual tax bezahlt.
Und die Steuern für das fragliche Lot sind immer noch offen. Unveränderter Status.Die Auf die Frage an die Cityhall Angestellte, wie das weitergehen soll, sagte sie, das Lot geht dann an uns zurück.
Kann ich mir nun so gar nicht vorstellen und liegt nicht in unserem Interesse.
Das würde wohl Jahrzehnte Rechtsstreit bedeuten.
Das ist auch neu für mich, das ein verkauftes Lot, sofern der neue Besitzer die Annual Tax nicht bezahlt, an den vorigen Eigentümer zurückfällt. Horror.
Man muss unterscheiden, ob jemand nicht (mehr) zahlt, der einen Title hat, oder ob der Title gar nicht transferiert wurde.
Aus Sicht der Verwaltung sind wir immer noch Eigentümer.
Sollte dem Staat irgendwann einfallen, die Steuer einzufordern, würde er sich ja wohl an uns wenden. An wen auch sonst?
Oder, wahrscheinlicher, ein Aufgebot aushängen.
Irgendwann in grauer Vorzeit hat mir mal mein Anwalt gesagt, die Verwaltung wartet so lang, bis die Steuerschuld den Wert der Sache erreicht.
Hätte eine gewisse phil Logik.
Irgendwie blicke ich da nicht durch.
Der Kauf wurde auf Raten getätigt, euer Käufer hatte alles bezahlt und dies wurde beim Notar verbrieft.
Dann werden wohl einige Gebühren und Steuern für den Käufer fällig, aber das sind ja nur
Übertragungssteuer -je nach Region zwischen 0,5 % und 0,75 % des Verkaufspreises.
Gebühren für die Eigentumsregistrierung: etwa 0,25 % des Verkaufspreises.
Notargebühren:
Grundsteuer - also die annual, die jährlich gezahlt wird.
Mit der Capital Gains Tax und der Documentary Stamp Tax hat der Käufer ja nichts zu tun, das fällt ja auf den Verkäufer.
Also euer Käufer hat der Verkaufspreis bezahlt, den Notar kennt er gut, daher wird der nicht gleich seine Gebühr einfordern, somit verbleiben höchsten 1% des Verkaufspreises für die Übertragungssteuer und die Registrierung. Und das hat er nicht gemacht, nachdem er schon den ganzen Kaufpreis bezahlt hat?
Im Kern so richtig.
Wir hatten im Notar Vertrag alle Kosten auf den Käufer übertragen.
contract of conditional sale.
Nach vollständiger Bezahlung bat man um einen Contract of absolut sale.
M.M. überflüssig, da alles bereits im vorherigen Vertrag stand und die Zahlungen quittiert wurden.
Aber Pinoy wollen alles doppelt und dreifach.
Gesagt, getan.
Seither ist nichts mehr passiert.
also auch die Capital Gains Tax und die Documentary Stamp Tax ist von ihm zu tragen?
Ja dann sind es ja nicht 1% sondern insgesamt 8,5% vom Verkaufspreis, die er zahlen muß.
Und solange die nicht gezahlt sind, gibt es auch keinen Titel und somit seit ihr weiterhin Eigentümer.
Wenn man dieses steuerliche Chaos und die vielen Fallstricke bei Grundstücksübertragungen liest, bin ich als Ausländer wenig motiviert Immobilien zu erwerben.
So ganz blicke ich noch nicht durch, was bei euch passiert ist.
Allgemein gilt nach meinem laienhaften Verständnis Folgendes:
Alles was beim Notar passiert betrifft die Dokumentation und Bestätigung des privatrechtlichen Kaufvertrags. Damit hat sich aber weder beim „Registry of Deeds“ (vergleichbar mit unserem Grundbuchamt - wobei auf den Philippinen eben das Certificate of Title bzw. beim Verkauf das Transfer Certificate of Title welcher vom Register of Deeds ja ausgehändigt wird) noch bei der lokalen Steuerbehörde, die für die Annual Property Tax, um die es hier wohl geht, zuständig ist bzw. diese vereinnahmt, etwas geändert.
Der Käufer hat, zumal wenn er den Kaufpreis bereits bezahlt hat, normalerweise ein vitales Eigeninteresse daran, dass der Titel übertragen wird.
Um einen Titel zu übertragen, muss man mit dem Notariellen Kaufvertrag (normalerweise deed of absolute sale genannte - dieser enthält insbesondere den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die jeweils einmalige capital gains tax (eigentlich keine Ertrags- sondern Umsatz-/Erwerbssteuer), einer certified true copy of title (bekommt man beim registry of deeds - diese sollte sich der Käufer eigentlich vorlegen lassen bevor er den deed of absolut sale unterschreibt, denn nur so kann er z.B. feststellen, ob das Grundstück aktuell mit einer Hypothek belastet ist, ob ggf. Wegerechte bestehen etc.) und den letzten fünf Quittungen der Annual Property Tax zum BIR (Bureau of Internal Revenue) dem philippinischen Finanzamt). Dort bezahlt man die Capital Gains Tax (normalerweise der Verkäufer) und die Stamp Duty (normalerweise der Käufer) - wer was bezahlt ist aber frei verhandelbar und dem Finanzamt egal.
I.d.R. nach ca. 14 Tagen kann man dann als Käufer das sog. CAR (certificate authorizing registration) abholen.
Damit geht der Käufer zum Registry of Deeds und beantragt seinen neuen Titel (Transfer Certificate of Title), das kostet dann noch mal eine relativ geringe transfer tax mit ein paar Nebengeräuschen registration fee und noch irgendwas.
Je nachdem wie schnell dass lokale RoD ist, kann man dann nach ein paar Wochen den neuen Titel abholen.
Jetzt der springende Punkt: Mit dem neuen Title muss man dann zum Treasury der lokalen Municality, wo man eine Property Tax Declaration (ggf. getrennt nach land und improvements (also der Bebauung) erhält, die - anders als der Namen vermuten lässt - keine Steuererklärung ist, sondern die Festsetzung der Bemessungsgrundlage für die zukünftige jährliche Grundsteuer, der Nachweis, wer fortan steuerlich als Eigentümer/owner gilt und normalerweise auch einen Satz enthält, bis wann die Grundsteuer bezahlt wurde.
Wenn sich jetzt der Käufer nicht bei der Stadtverwaltung als neuer Eigentümer hat eintragen lassen, dann läuft in der Tat eine Grundsteuerschuld auf und auf säumige Beträge ist i.d.R. eine jährliche Säumniszulage von 20 Prozent der Steuerschuld fällig.
Wen die jetzt in diesem Fall trifft, vermag ich Dir ad hoc nicht zu sagen.
Dass man mit dem notariellen Kaufvertrag (deed of absolute sale) bereits „raus ist“, glaube ich indes nicht, da dieser nach meinem Verständnis nur die privatrechtliche Seite abbildet.
2 „Gefällt mir“
Die reguläre Vorgehensweise ist mir bekannt.
Richtig, es ist frei verhandelbar, wer was bezahlen soll.
Wir haben eben alles dem Käufer überlassen, weil wir nur im Winter in Phils sind und keine Verzögerungen dadurch verursachen wollten.
Der Käufer macht aber nichts.
Wie schon vermutet, wird irgendwann der offizielle Weg beschritten werden und eine Zwangsversteigerung angesetzt.
Laut Accessors Office oder Registry of Deeds?
Wir waren auch schon mal ein paar Jahre zu spät mit der Bezahlung der Real Property Tax. War völlig problemlos. Geringfügige Penatlty und gut wars. Allerdungs Provinz, in größeren Städten mag das anders sein.
Haben wir nie erhalten, ich kenne auch niemanden in der Provinz, der je so etwas bekommen hätte.